Pour un propriétaire exproprié, qu'est‑ce que l'indemnité principale, l'indemnité de remploi et les indemnités accessoires ?

"Au cours de ces trente dernières années, j'ai souvent été confronté aux mêmes questions de la part des expropriés qui m'ont confié leur défense. Je résume donc certaines explications de manière simple pour faire profiter de mon expérience d'avocat aux propriétaires ou occupants expropriés qui veulent se renseigner sur le sujet de l'expropriation." Gilles CAILLET avocat au barreau de Paris 

Pour la personne propriétaire d'un bien immobilier (maison, local commercial, appartement, terrain...), l'expropriation ouvre droit à plusieurs catégories d'indemnités d'expropriation :

Définition de l'indemnité principale :

L'indemnité principale est l'indemnité représentant la valeur vénale de l'immeuble exproprié.

Comme elle est censée compenser la perte du bien exproprié (permettre au propriétaire de racheter un bien équivalent), elle est généralement fixée par comparaison avec le marché immobilier, c'est à dire avec des ventes récentes de biens comparables sur la même zone.

Définition de l'indemnité de remploi :

L'indemnité de remploi est l'indemnité accordée à l'exproprié pour approximativement couvrir les frais (commission d'intermédiaire, frais de notaires et taxes de mutation…) qu'il est censé payer pour racheter un bien de même nature que le bien exproprié. 

Cette indemnité est proportionnelle à l'indemnité principale.

Pratiquement inchangé depuis plusieurs dizaines d'années, le barème dégressif de l'indemnité de remploi pour les immeubles est égal à 20 % de l'indemnité principale jusqu'à 5000 €, puis 15% de 5001 € à 15000 €, et 10% au‑delà.

Par exemple, en cas d'expropriation d'un appartement dont l'indemnité principale est fixée à 300.000 €, l'indemnité de remploi sera de :

Indemnité principale : 300 000 €

- 20 % sur 5 000 €                                                                        = 1 000 €

- 15 % sur 10 000 € (5000 à 15 000 €)                                     = 1 500 €  

- 10 % sur 285 000 € (surplus sur 300 000 - 15 000)           = 28 500 €

                                                                              ----------------------------------------------------

Indemnité de remploi totale :                                                       31 000 €

Montant global (principal + remploi) :    331 000 €

Définition des indemnités accessoires :

Les indemnités accessoires sont toutes les autres indemnités auxquelles le propriétaire peut prétendre selon sa situation (par exemple: indemnité pour frais de déménagement pour le propriétaire qui occupe son bien immobilier) ou la nature du bien dont il est exproprié (par exemple : perte de loyer pour un propriétaire bailleur, ou perte de récolte pour une exploitation agricole) ou l'impact de l'expropriation partielle sur sa propriété (par exemple : dépréciation de la propriété restante) ...

A noter que, en principe, le préjudice moral n'est malheureusement pas indemnisé en cas d'expropriation. Cependant, la jurisprudence admet parfois la réparation du préjudice moral en cas d'expropriation illégale et évolue, dans des cas particuliers, vers une certaine forme de réparation indirecte.

Définition de l'indemnité pour frais irrépétibles :

L'indemnité pour frais irrépétibles est l'indemnité accordée souverainement par la juridiction pour rembourser une partie des frais d'avocat que l'exproprié a dépensés pour assurer sa défense.

Comment est fixé l'indemnisation en cas d'expropriation ?

Maître CAILLET avocat au barreau de Paris est l'avocat de référence sur l'expropriation