Une estimation par agence immobilière n’est pas suffisante pour convaincre le juge de l’expropriation

L'estimation d'un bien immobilier (maison, appartement, local commercial, terrain…) par une agence immobilière connaissant le marché local est indispensable lorsque le propriétaire souhaite mettre en vente son bien au meilleur prix.

En revanche, en cas d'expropriation, l'estimation d'une agence immobilière n'est pas probante devant le juge de l'expropriation pour fixer la valeur vénale de l'immeuble exproprié, c'est‑à‑dire de l'indemnité principale.

Un jugement du Juge de l'expropriation du Nord (Juge de l'expropriation du Nord, 27 juin 2025, RG 25/00012) illustre ce principe en rejetant les demandes du propriétaire exproprié qui reposaient sur une estimation d'agence immobilière :

Une estimation d'agence immobilière n'a pas la force probante d'une vente effective

« Sur l'estimation du bien… expropriation avocat

Les propriétaires produisent une évaluation de l'immeuble réalisée par l'agence XX du 18 avril 2025, mentionnant un prix de vente entre 80 000 euros et 95 000 euros.

Or, il est constant qu'une simple évaluation immobilière ne constitue pas un terme de comparaison de nature à établir un réel prix de marché.

Il ne sera donc pas tenu compte de cette évaluation immobilière. ».

Cette motivation qui considère qu'une estimation d'agence immobilière n'a pas la force probante d'une vente effective, est plutôt usuelle en matière de fixation des indemnités d'expropriation (cour d'appel de Paris, 7 mars 2027, Pôle 4 - Chambre 7, RG 22/00694).

Pour être pertinentes, les demandes d'indemnités des expropriés doivent donc reposer sur la comparaison avec des ventes récentes de biens similaires dans le même secteur géographique (termes de comparaison).

Ainsi pour statuer dans cette affaire, le juge de l'expropriation a fixé la valeur de la maison expropriée par comparaison avec les ventes récentes de maisons similaires dans le même quartier (termes de comparaison). Il a analysé les termes de comparaison proposés par les parties et écarté ceux qu'il ne trouvait pas comparables pour dégager un prix moyen, et fixer la valeur du bien par référence à cette moyenne.

Dans un tel cas de figure, s'ils sont insatisfaits du jugement fixant la valeur vénale de leur immeuble, les propriétaires expropriés peuvent saisir la cour d'appel et fonder leurs demandes sur des termes de comparaison plus pertinents.

Il est important de faire appel à un avocat habitué au contentieux devant le juge de l'expropriation et à ses méthodes d'évaluation des indemnités d'expropriation, tel que Maître Gilles CAILLET avocat au barreau de Paris