Le juge de l’expropriation doit refuser le transfert de propriété, si la DUP est caduque à la date où il statue

Dans la procédure d'expropriation, c'est le juge de l'expropriation qui prononce le transfert de propriété du bien exproprié au profit de l'autorité expropriante, par une ordonnance d'expropriation (article L 220-1 du code de l'expropriation).

On a déjà précisé que seul le préfet (ou un fonctionnaire préfectoral dûment habilité) avait le pouvoir de saisir le juge de l'expropriation pour qu'il prononce le transfert de propriété (article : Le juge de l'expropriation doit vérifier la délégation de compétence du fonctionnaire de la préfecture qui le saisit pour prononcer le transfert de propriété).

Bien entendu, les services de la préfecture doivent saisir le juge de l'expropriation d'une demande complète fondée sur des actes juridiques à jour et valables, et notamment  sur : un arrêté de cessibilité de moins de six mois et une déclaration d'utilité publique en vigueur (articles L 221-1 et R 221-1 et suivants du code de l'expropriation).

En principe, une déclaration d'utilité publique (décret ou arrêté préfectoral) a une durée de validité maximale de 5 ans (article L 121-4 du code de l'expropriation) qui ne peut être prorogée qu'une fois (par un nouvel arrêté ou décret, pris sans nouvelle enquête publique si les circonstances n'ont pas changé), pour une durée au plus égale à la durée initialement fixée (article L 121-5 du code l'expropriation).

De plus en plus souvent, le juge de l'expropriation est saisi très tardivement, à une date proche de la fin de validité de la déclaration d'utilité publique, de sorte qu'il peut arriver que, au moment où le juge est prêt à statuer sur le dossier, la déclaration d'utilité publique a dépassé sa durée de validité (on dit alors qu'elle est caduque).

Or, le code de l'expropriation ne précise pas explicitement si le juge de l'expropriation doit apprécier la demande et les pièces qu'elle contient, à la date de la saisine ou à la date où il statue.

La cour de cassation a finalement tranché en faveur de la seconde solution par son arrêt du 9 avril 2026 (Cour de cassation, 3e ch civ, 9 avril 2026, pourvoi n°24-17.155) : La validité de la déclaration d'utilité publique s'apprécie à la date où le juge statue sur la demande de transfert de propriété.
Saisi par les services préfectoraux en fin de validité de la déclaration d'utilité publique, un juge de l'expropriation avait refusé de prononcer le transfert de propriété au motif que la DUP était devenue caduque.

Sur pourvoi en cassation de l'autorité expropriation, la cour de cassation (cour de cassation, 3e ch civ, 9 avril 2026, pourvoi n°24-17.155) a validé le refus du juge de l'expropriation de prononcer le transfert de propriété, comme suit :

« La commune de X s'est pourvue en cassation contre l'ordonnance du juge de l'expropriation du département du Haut-Rhin du 15 avril 2024 ayant refusé d'ordonner le transfert de propriété, à son profit, d'une parcelle appartenant à Mme T ainsi qu'à Mmes D.

Selon l'article R. 221-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, le préfet transmet au greffe de la juridiction du ressort dans lequel sont situés les biens à exproprier un dossier qui comprend les copies, notamment, de l'acte déclarant l'utilité publique de l'opération et, éventuellement, de l'acte le prorogeant, et de l'arrêté de cessibilité ou de l'acte en tenant lieu, pris depuis moins de six mois avant l'envoi du dossier au greffe.

❞ La validité de la déclaration d'utilité publique s'apprécie à la date où le juge statue sur la demande de transfert de propriété

Il résulte des articles L. 121-4 et L. 121-5 du même code que l'acte déclarant l'utilité publique précise le délai accordé pour réaliser l'expropriation, lequel ne peut excéder cinq ans, mais peut être prorogé pour une durée égale à la durée initialement fixée, sans nouvelle enquête préalable, en l'absence de circonstances nouvelles.

Enfin, selon l'article R. 221-5 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, le juge refuse, par ordonnance motivée, de prononcer l'expropriation s'il constate que le dossier n'est pas constitué conformément aux prescriptions de l'article R. 221-1 ou si la déclaration d'utilité publique ou les arrêtés de cessibilité sont caducs ou ont été annulés par une décision définitive par un juge administratif.

Ce texte ne distingue pas entre ces deux dernières circonstances et l'expropriation n'est réalisée que par l'ordonnance d'expropriation qui seule opère le transfert de propriété (3e Civ., 11 mars 1980, pourvoi n° 79-70.050, Bull. n° 56), peu important la date à laquelle le juge est en mesure de statuer, l'article R. 221-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique n'étant assorti d'aucune sanction.

Il s'en déduit que le juge de l'expropriation ne peut prononcer le transfert de propriété lorsqu'à la date de son ordonnance, la décision de déclaration d'utilité publique de l'opération est devenue caduque.

Le fait que l'article R. 221-1, 6°, dans sa rédaction issue du décret n° 2014-1635 du 26 décembre 2014, précise que l'arrêté de cessibilité doit avoir été pris moins de six mois avant l'envoi du dossier au greffe, est à cet égard indifférent, dès lors, d'une part, que la caducité de la déclaration d'utilité publique entraîne celle de l'arrêté de cessibilité, d'autre part, qu'une expropriation ne peut être prononcée postérieurement à l'expiration du délai fixé par la déclaration d'utilité publique, laquelle peut au demeurant, le cas échéant, en l'absence de circonstances nouvelles, être prorogée pour une durée égale à la durée initialement fixée, sans nouvelle enquête préalable.

Les moyens, qui postulent le contraire, ne sont donc pas fondés. ». et le refus de prononcer le transfert de propriété est confirmé.

A défaut de transfert de propriété, la commune ne peut poursuivre son opération d'expropriation pour cet immeuble.

Cet arrêt est donc protecteur pour les propriétaires visés par une expropriation, car il impose qu'à la date de l'ordonnance d'expropriation, la déclaration d'utilité publique doit toujours être en vigueur. Si vous voulez contester une opération d'expropriation, n'hésitez pas à consulter un avocat expert en expropriation comme Maître Gilles CAILLET.