Annulation d’un arrêté de cessibilité pour défaut de notification de l’enquête parcellaire à l'un des propriétaires indivisaires

Dans la procédure d'expropriation, l'arrêté de cessibilité est l'acte administratif (généralement signé par le préfet) qui désigne les biens immobiliers (parcelles cadastrées, numéro de lots de copropriété, volumes de propriété…) et leurs propriétaires (par acquisition, succession…) situés à l'intérieur du périmètre de la déclaration d'utilité publique.

L'arrêté de cessibilité est évidemment précédé d'une enquête publique (souvent conjointe avec l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique), dont le formalisme est parfois insuffisamment vérifié par l'expropriant.

Notamment, les articles R. 131-3 et R. 131-6 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique imposent à l'expropriant de notifier l'ouverture de l'enquête publique à chacun des propriétaires concernés (par exemple il faut un courrier pour chacun des propriétaires indivisaires), pour leur garantir une bonne information sur l'opération d'expropriation et leur permettre utilement de formuler des observations lors de cette enquête.
A défaut de notification efficace, l'arrêté de cessibilité peut être annulé, comme, par exemple, dans l'affaire jugée par le tribunal administratif de la Réunion du 24 avril 2026 (TA de la Réunion, 24 avril 2026, n°2200913).

Un propriétaire a contesté l'arrêté déclarant cessibles des terrains pour permettre à une communauté d'agglomération de réaliser un programme d'action et de prévention des inondations (PAPI), en invoquant ne pas avoir reçu notification de l'enquête publique. Cet argument a suffi au tribunal administratif pour annuler l'arrêté de cessibilité.

Tout d'abord le tribunal administratif a rappelé les articles R. 131-3 et R. 131-6 du code de l'expropriation qui imposent à l'expropriant d'établir une liste des propriétaires à partir des documents cadastraux ou du fichier immobilier, puis de notifier individuellement, par lettre recommandée avec accusé de réception, le dépôt du dossier d'enquête parcellaire à chaque propriétaire dont le domicile est connu.
Le tribunal précise que si l'avis de réception n'est pas retourné dans le délai normal, l'expropriant n'est pas tenu de faire de nouvelles recherches et que l'affichage en mairie peut alors valablement se substituer à la notification individuelle. En revanche, lorsque la notification échoue et que l'expropriant est ou devrait être conscient que l'adresse utilisée n'est plus la bonne, il lui incombe de procéder à des investigations complémentaires avant de se rabattre sur un affichage en mairie.

Or, en l'espèce, le tribunal note que le propriétaire indivisaire avant informé les services cadastraux de son changement d'adresse, puisqu'elle figurait bien sur les relevés de propriété de 2017 et 2018. Postérieurement, les notifications de la procédure d'expropriation faites par l'expropriant à l'ancienne adresse n'ont donc pas été fructueuses et, après cet échec, l'expropriant n'a pas tenté d'effectuer des recherches supplémentaires ou de solliciter le propriétaire pour connaître sa nouvelle adresse, alors même qu'elle soutenait être en pourparlers avec lui durant cette période.

Dans ces circonstances, le tribunal administratif a donc considéré que l'affichage en mairie de l'arrêté d'ouverture d'enquête publique n'était pas suffisant à l'égard de ce propriétaire et objecté que le fait que l'arrêté a été notifié aux autres propriétaires indivis des terrains ne dispensait pas l'expropriant de notifier personnellement chaque propriétaire.

L'arrêté de cessibilité est annulé car le propriétaire indivis de la parcelle concernée par le projet d'expropriation, n'a pas reçu de notification individuelle

Le tribunal souligne donc que ce manquement a privé le propriétaire requérant de la garantie de pouvoir formuler des observations sur le projet litigieux avant l'adoption de l'arrêté de cessibilité et il constate que l'intéressé n'a pas fait valoir d'observations lors de l'enquête publique.

Ce vice de procédure entache l'arrêté préfectoral d'illégalité, dès lors que la notification individuelle constitue une formalité substantielle destinée à assurer le respect des droits des propriétaires dans la procédure d'expropriation. Le jugement prononce donc l'annulation de l'arrêté de cessibilité en tant qu'il déclare cessible la parcelle du propriétaire requérant.

Précisons que cette annulation partielle ne concerne que la seule parcelle du propriétaire requérant (et de ses coïndivisaires), et qu'elle ne remet pas en cause la cessibilité des parcelles des autres propriétaires concernées par l'opération d'expropriation.

Ainsi, il est important pour les propriétaires de vérifier que leur adresse est à jour auprès de la publicité foncière et du cadastre (ce qui est normalement le cas s'ils reçoivent l'avis de taxe foncière). En cas de décès d'un propriétaire, il est encore plus important que ses héritiers fassent rapidement les démarches pour régler la succession et, le cas échéant, être bien identifiés comme propriétaires du bien inclus dans la succession (ce bien peut tout à fait rester en indivision entre les héritiers). Il est donc utile pour les propriétaires indivisaires de faire vérifier si ces règles ont été respectées par un avocat compétent en expropriation comme Maître Gilles CAILLET, avocat (Hélians Avocats).